樓市降溫背后“三個新變化” 退房拉鋸戰呼喚樓市新規則

誰能想到北京二環邊炙手可熱的樓盤昆侖域，只過了一年，就從托關系買演變為不少業主要求退房。

多年來紅火熱鬧的房地產市場，購房人動輒坐享上百萬元的房價升值利益，一旦遭遇市場降溫，業主退房就成為敏感話題，甚至在多地引發要求開發商賠償的“房鬧”糾紛。記者了解到，由于牽扯到貸款等復雜手續，業主退房并非易事，甚至還會影響后期再次購房。業內人士呼吁，樓市降溫將使得退房訴求頻繁出現，相關部門應盡快研究涉及退房的新規則，引導消費者和開發商像商品退貨那樣規范化操作。

二環邊豪宅搶房變退房

西二環邊上的絕佳位置，曾讓昆侖域風靡一時。

去年8月，昆侖域拿到預售證，獲批銷售均價為9.5萬元，正式突破了“3·17新政”后預售價過不去的“8萬元紅線”。

與周邊二手房相比，9.5萬元的價格的確高；但如果被定義為二環邊上的豪宅，再加上樓市看漲和麗澤商務區的規劃配套，有人會認為“物有所值”。

“如果一套豪宅原本每平方米想賣11萬元，現在被限制到每平方米9.5萬元，誰能不動心呢？”當時托關系才買上房子的業主陳宇（化名）回憶，昆侖域前期宣傳項目為“頂配”，銷售人員披露項目原本定價為11萬元/平方米，但最終獲批9.5萬元/平方米。在這樣的“被降價”背景下，項目開盤當天便售罄。

一年前排隊簽合同時還覺得自己撿了便宜，如今收房卻頓悟吃了虧。上個月，業主看房后認為昆侖域在電梯間、消防樓梯、一層大堂、外墻、綠化等方面配置“降檔”和“縮水”。之后，百余位業主拒絕收房。開發商曾以一封“北京昆侖域家書”回應，將對一層大堂裝修等11處進行提升，同時拿出來兩套方案讓業主選擇：要么補償空調或新風系統，要么按程序退房。

10月20日是開發商定下的退房最后期限。據昆侖域業主代表透露，截至當日約有五六十位業主辦理退房。記者聯系開發企業華潤置地，被告知肯定沒有這么多，但未披露具體數字。

補償后貸款記錄難消除

在北京，業主要求退房的現象比較罕見，也引發了不少新問題。

“還有很多業主在觀望，想看看開發商的整改提升措施能不能真正到位。”上述業主代表介紹，也有一些業主堅稱開發商給出的退房方案不合理，所以拒絕簽訂退房協議。

“我的購房貸款利率是按照五年期利率上浮20%，但是退房方案上只按照一年期基準利率給我補償利息。”這位業主代表說。

記者在售樓處看到了上述業主提及的退房方案：10月8日至20日到售樓處簽訂退房協議，之后雙方辦理解除按揭借款合同、提前還貸手續，完成相關手續后開發商在14日內退還已付房款及利息。方案中披露的利息計算方式是“已付購房款（貸款客戶包含貸款已到賬部分）×中國人民銀行一年期銀行貸款基準利率/360×計息天數”。

央行一年期銀行貸款基準利率為4.35%，而五年期利率是4.9%，上浮20%后則變成了5.88%。對于總價動輒千萬元的昆侖域來說，這筆利息差不算小數。

讓業主糾結的另一難題是央行征信系統里的貸款記錄。北京等多地購房時都是“認房又認貸”，無論購房人名下是否在北京有住房，只要在央行征信記錄中查到有住房貸款記錄，就會被認為是“非首套”。

這樣一來，貸款購買昆侖域的首套房業主，退房之后就喪失了“首套”資格，再買房將不能享受最低4成的“首套房”首付比。要是買普宅，最低首付比抬高到6成；要是買非普宅，更是抬到8成。“在北京，首付提高20%或40%，往往就是幾百萬元。”一位業主說。

這也是目前業主與開發商的爭論點所在。華潤置地上述負責人直言，涉及到貸款記錄方面的問題，開發商無法解決。

責任判定成退房關鍵

此前，廈門萬科白鷺郡項目“買貴補差價”雖被否認，但萬科也提出了退房方案，并補償一定利息。在業主與開發商的溝通過程中，同樣是矛盾重重。

“電商平臺早有七天無理由退貨的規則，樓市里簽了合同再想退，可是難于上青天！”在不少法律人士看來，完善退房條款，是減少開發商與業主矛盾糾紛的重要手段，尤其在樓市降溫的敏感時期。

以北京購房合同范本為例，地基基礎和主體結構經檢測不合格的，買受人有權解除合同；商品房室內空氣質量或建筑隔聲情況經檢測不符合標準或合同附件所列情況與事實不符的，由出賣人負責整改，整改后仍不符合標準的，買受人有權解除合同。

但更多情況下，業主的退房訴求源于房屋交付標準與期望值有較大落差。

昆侖域上述業主代表說，此前宣傳的樓書中寫明昆侖域采用“紅色手工磚”，但實際則變成了涂料，“品質一下子降低了，直接影響到后期房產升值。”

華潤置地相關負責人則回應記者，樓書中的確寫有“紅色手工磚”，但由于相關部門從安全考慮禁止高層使用外墻飾面磚，所以小區設計的高層外墻都采用了涂料。

“根據購房合同及法律法規，不存在足以導致合同解除的法定及約定事由。”華潤置地方面表示，但為了表達誠意，還是向業主提供了按照4.35%標準補償利息等退房方案。

“前期宣傳與實際不符是樓市中主要的糾紛之一，關鍵是業主要有足夠證據，才能判定責任、進行賠償。”北京市盛廷律師事務所主任律師、北京市物權法學研究會秘書長畢文強說。

在易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進看來，正常房屋買賣過程中，退房是合法的。但退房周期長，又牽扯到銀行等方面，阻力較大。建議相關部門研究解決退房過程涉及的利息如何補償、貸款記錄能否清除等問題，讓退房流程更規范更易于操作。(記者曹政)

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