追問
被市場遺忘的央企“限房令”
在央企頻頻在房地產市場上掀起“高價地潮”的時候,一度被市場遺忘的央企“限房令”也被重新提起。
2009年房價暴漲后,2010年的央企和今天的央企一樣,在全國城市各地拿“高價地”,為了顯示中央調控房地產的決心,2010年3月18日,國資委專門召開新聞發布會,宣布不以房地產為主業的央企,應該退出房地產業務。2010年5月份,《人民日報》刊發當時國資委相關負責人的文章,強調非地產主業的央企在房地產領域“該退出的要堅決退出,集中精力做強主業”。
北青報記者了解到,當年國資委要求除名單中21家以外的78家央企迅速退出房地產領域。2010年初,房地產市場高價地頻出,據統計當時有超過70%的央企涉足房地產。時任國資委主任李榮融認為房地產散亂差,市場秩序差,行業結構存在問題,央企是整個房地產行業的骨干和中堅,如果沒有它們來帶動,房地產業不可能整治好。
知名財經微博“曹山石”發文稱,為何國資委2010年要求央企清退房地產業務,六年過去,卻未能改觀?央企抬高面粉價,面包豈能便宜?北青報記者查詢相關資料獲悉,目前在市場上高價拿地的央企幾乎都在保留的21家央企名單之內,而國資委也并未對這些房企在拿地方面作出限制。但央企在土地市場的瘋狂引發了市場對央企“限房令”的記憶,以及對瘋狂土地市場的質疑。
預期
未來房價是否會大幅上漲疑問很多
央企制造出的高價地,對市場會帶來什么影響?對此,業內人士表示,直接的影響就是抬高地價,尤其是熱點城市的地價。同時,調控大環境下,高價地影響市場心理預期,深圳就是典型例子,調控后二手房價格只跌了一個月,5月份又重新上漲了。但其中的風險依然很大,這波行情比2010年更危險。
中原地產首席分析師張大偉分析認為:高價地頻繁出現,是資金潮下的資產荒。在過去一年,房地產政策寬松,上市企業融資成本大幅下調,也導致了很多企業敢于拿地,國企在土地市場也表現得更加激進。房企高價搶地開始從國企蔓延到民企,預計下半年房企競爭土地會越來越激烈。
另外,樓面價超過房價已經成為常態。但未來一年房價是不是會出現這么大幅度的上漲疑問很多,這些高價地入市的難度有多大,將成為2016-2017年最大的疑問。特別是北京的平均商品房住宅樓面價已經全面超過3.7萬元,未來豪宅化的趨勢難以避免,房企運營的難度越來越大。
從整體市場看,北京、上海出讓的多宗住宅用地,要求按照“70/90”政策用地,但這一政策并沒有抑制住高價地出現。按照目前地價超過房價的趨勢,需要未來2年房價上漲100%以上,這些高價地才有望順利入市。“開發商基本上是在豪賭。”
同策咨詢研究部總監張宏偉則認為,待本輪市場需求在上半年集中釋放完畢之后,再加上調控政策收緊、貨幣政策轉向等因素,一線城市、熱點二三線城市樓市下半年進入調整期也是勢在必行。如果企業沒有在今年上半年做到“未雨綢繆”,那么房企就有可能會因此陷入被動的局面。
觀察
“高價地潮”后房地產市場會如何走?
對于中國經濟以及房地產問題,5月9日,“權威人士”在《人民日報》頭版轉二版刊登了《開局首季問大勢》,指出我國經濟運行不可能是U型,更不可能是V型,而是L型的走勢。值得指出的是,此次“權威人士”首提房地產存在泡沫風險。并提出,房子是給人住的,這個定位不能偏離,要通過人的城鎮化“去庫存”,而不應通過加杠桿“去庫存”,逐步完善中央管宏觀、地方為主體的差別化調控政策。
近日,人民日報、新華社也在努力灑水滅火。從人民日報《樹不能長到天上 房價也一樣》,再到新華社《地價泡沫如皇帝新裝》,接著又是人民日報《土地拍賣該降降溫了》。
在此背景下,雖然地方政府依舊無法擺脫“土地財政”的束縛,但為了控制“高價地”的發生,地方政府絞盡腦汁,拍地形式限制嚴格。
繼蘇州之后,南京近日也出臺了土地限價令,規定在熱點區域的住宅用地出讓時,由南京市政府設定地塊的土地出讓最高限價,對競買人報價超過最高限價的,終止土地出讓,競價結果無效。此后,蘇州多宗土地由于競拍超過限價而流拍。
5月17日,蘇州市國土資源局網站上掛出補充公告,規定暫緩3號公告中5宗地塊的出讓,很巧合的是,這些地恰好是此次公告中,起拍樓面價最高的那些。此舉,直接抹殺了這些地塊成為高價地的可能。
其中,合肥為了不產生“高價地”,原定于5月27日下午3時舉行的土地拍賣會,調整到5月30日(下星期一)下午3時舉行。分7個教室同時競拍、屏蔽手機網絡信號、合肥國土局局長親自督戰,但這些史無前例的措施并沒有妨礙合肥迎來“高價地”的誕生。5月30日,最終合肥出讓12宗地,拍得96.34億元,且每宗地塊都有保利、信達等央企在內的超10家房企參與競買。
北青報記者了解到,上一次大規模的“高價地潮”發生在2009年下半年至2010年之間,房企“不計成本”拿地,結果迎來2011年房地產市場的回調。今年的“高價地潮”之后,房地產市場會如何走?多名業內人士都表示難以預測,唯一可以肯定的是,2016年的宏觀經濟形勢跟2009年相比,已經不是一個時代了。(記者 朱開云)