6月2日,央企中國電建和廣州方榮地產以82.9億元拿下深圳龍華上塘商住地供圖/視覺中國
統計數據顯示,截止到5月31日,全國超過15億元的合計有105宗高總價地塊,其中有52宗地被國企獲得。同時,今年以來,信達、魯能等央企共制造出15幅“高價地”。對此,分析人士指出,央企在房地產市場的擴張緣于“不差錢”。另外,央企整合地產業務,部分央企為避免被整合而在短期內快速做大地產板塊,催生高價地。
“去庫存”本來應該是今年房地產市場的主角,但風頭卻被頻繁制造的“高價地”奪走,土地市場火爆超出了市場人士的預期,“不差錢”的房企在土地市場一擲千金,房地產市場仍一騎絕塵。而宏觀經濟尚在尋底,“L型”走勢將持續較長的時間。統計發現,制造“高價地”的房企大都是“央企”,其“不計成本”高價拿地的邏輯在哪里?蘊含著哪些風險?
現象
央企掀起“高價地潮”
6月1日,有7家央企參與競拍的上海寶山顧村地塊,最終被隸屬財政部的信達地產以總價58.5億元競得,樓面價37118元/平方米,溢價率303%。這也是該公司一年內造的第七個“高價地”。此前的5月28日,杭州濱江區奧體單元地塊的拍賣被眾多人關注,最終,萬科信達聯合體以123.18億元總價、樓面價21575.78元/平方米拔得頭籌,溢價率為95.95%,刷新2016年單地塊全國總價紀錄。由于競拍價格超過了萬科的授權總價,萬科隨后宣布退出。
2015年7月至今,信達地產多次打破長三角的區域地價紀錄,拿地手法“兇悍”。信達地產通過公開招拍掛新增10宗地塊,其中7宗是高價地,分別是廣州天河、合肥濱湖、上海新江灣城、深圳坪山杭州南星橋、杭州濱江奧體地鐵以及上海顧村。
6月2日下午,備受關注的深圳龍華上塘商住地加冕新一代“高價地”,經過現場直接報價投標,最終被央企中國電建集團和廣州方榮房地產有限公司聯合以82.9億元的高價拿下,地面價高達56781元/平方米。
此次沒有采取現場拍賣方式,而是投標,由價高者得。深圳規土委主任親自主持競拍,他甚至在現場引述《人民日報》的一篇報道內容稱:“樹不能漲到天上去,房價也一樣。”顯然,深圳市政府方面顯然不希望這塊地拍出高價,而是希望通過某種方式引導土地市場降溫。
但實際上的成交結果超出了深圳規土委的預料,也超出了此前業內預期的60億元成交價?,F場共收到18份標書,包括中海、萬科、招商、中洲、龍光等深圳本地企業,以及泰禾、信達、碧桂園等十多家外地房企。最終,央企中國電建聯合廣州方榮以報價82.89億元收入囊中,方榮背后是金茂地產,即此前的方興地產。從現場報價來看,央企、國企報價顯著高于深圳本土民企。
在此前的5月份,央企保利地產豪奪的上海周浦“高價地”。繼2009年之后,兇猛的“央企高價地”再次成群涌現。
中原地產研究部統計數據顯示:2016年截止到5月31日,全國土地市場“高價地”頻繁出現,其中按照總價計算,超過15億元的合計有105宗高總價地塊,其中國企比例明顯處于歷史高位。整體看,105宗地塊合計成交總價為3288.2億元,其中有52宗地被國企獲得,合計成交金額達到了1785.8億,占成交總金額的54%。其中,廈門唯一成交的一宗地塊由國企拿下,北京的國企購地占比也高達86%。
今年以來,信達、華僑城、招商、中國電建、魯能集團、葛洲壩、保利、中鐵、中冶等央企共制造出15幅“高價地”。其中以魯能的速度較為驚人,截至5月,魯能今年已在土地市場砸下超過100億元重金,2015年光在南京、蘇州、福州三地高價搶下的4幅高價地總耗資便可達112.4億元,全年新增土儲近500萬平方米,總價超過230億元,再加上原有海南、北京等地的地塊,當前的土地儲備總量超過1000萬平方米,其十分明確地傳遞出地產規模擴張的信號。
分析
央企頻頻拿地緣于“不差錢”
中原地產研究部分析師認為,高價地頻出的大背景是信貸寬松,房企資金充裕,但樓市表現好的城市有限,地塊資源更少,大量資金追逐少數土地,造成高價地。另外,央企整合地產業務,部分央企為避免被整合而在短期內快速做大地產板塊,催生高價地。
在此輪央企制造高價地的風潮中,信達地產是個典型。其關于地產金融的運作模式也引起了市場的廣泛關注和質疑。
公開資料顯示,信達是財政部控股的中國信達旗下的房地產開發上市公司,是信達集團唯一的房地產開發業務運作平臺。中國信達集團通過直接借貸或提供資信、質押、擔保等方式給予地產資金支持。信達的特色是金融地產模式,通過夾層拿地基金的方式獲取項目。
華泰地產的研究報告表示,金融地產的核心,是中國信達借用信達地產的地產運作經驗,將信達地產嵌入到不良資產處置環節中,以附重組條件的地產項目收購模式進行操作。該模式有兩大核心優勢,一是僅占用少量資本金,資金消耗業務主要留在控股股東方,以很高的杠桿輕資產式地撬動項目;二是賦予了公司天然的逆周期操作模式,能夠保證公司在地產景氣度下行時,擁有逆市擴張資本。
此外,信達自身的上市公司身份也為再融資打通了渠道,2015年,信達地產發行了5年期中期票據30億元,30億元公開發行公司債券和80億元非公開發行公司債券均通過監管機構審批。
在融資渠道方面,作為上市公司的信達可謂是央企地產寬裕來源的一個范本??硕鹱钚卵袌箫@示,2015年,其監測的108家典型房企融資總規模達13600億元人民幣,融資規模為2014年同期兩倍。而上市房企的發債規模更為驚人,數據顯示,2015年上市房企發行公司債約3000億元,同比增長18倍。中原地產研究部的數據顯示,在今年以來105宗總價“高價地”中,上市公司比例明顯占絕對多數,105宗“高價地”,89宗為上市公司獲得,合計金額為2760億,占比達84%。
融資規模暴增的主要原因,一是國內融資環境改善,市場發債標準放寬,公司債利率走低;二是房地產銷售回暖帶來融資信心??硕鹧袌笾赋?,目前房企公司債成本的普遍水平在4%-7%之間,發債就相當于賺錢。如中海地產、保利地產兩家央企發行的公司債利率水平僅3.4%,萬科3.5%,金茂3.55%等,其成本之低甚至接近了“國債”的水平。
種種跡象表明,央企在房地產市場的擴張緣于“不差錢”。有房地產業內人士指出,央企頻頻出手在全國熱點城市搶“高價地”,這與2009年4萬億后央企四處制造“高價地”相似,寬裕的流動性再次集中流向房地產行業,銀行熱衷于向央企國企和大房企授信,低廉的融資成本以及充裕的資金,促使不差錢的房企們不惜血本搶地。