高價地頻現背后的地產央企：拿地緣于"不差錢"

6月2日，央企中國電建和廣州方榮地產以82.9億元拿下深圳龍華上塘商住地供圖/視覺中國

統計數據顯示，截止到5月31日，全國超過15億元的合計有105宗高總價地塊，其中有52宗地被國企獲得。同時，今年以來，信達、魯能等央企共制造出15幅“高價地”。對此，分析人士指出，央企在房地產市場的擴張緣于“不差錢”。另外，央企整合地產業務，部分央企為避免被整合而在短期內快速做大地產板塊，催生高價地。

“去庫存”本來應該是今年房地產市場的主角，但風頭卻被頻繁制造的“高價地”奪走，土地市場火爆超出了市場人士的預期，“不差錢”的房企在土地市場一擲千金，房地產市場仍一騎絕塵。而宏觀經濟尚在尋底，“L型”走勢將持續較長的時間。統計發現，制造“高價地”的房企大都是“央企”，其“不計成本”高價拿地的邏輯在哪里？蘊含著哪些風險？

　現象

　　央企掀起“高價地潮”

6月1日，有7家央企參與競拍的上海寶山顧村地塊，最終被隸屬財政部的信達地產以總價58.5億元競得，樓面價37118元/平方米，溢價率303%。這也是該公司一年內造的第七個“高價地”。此前的5月28日，杭州濱江區奧體單元地塊的拍賣被眾多人關注，最終，萬科信達聯合體以123.18億元總價、樓面價21575.78元/平方米拔得頭籌，溢價率為95.95%，刷新2016年單地塊全國總價紀錄。由于競拍價格超過了萬科的授權總價，萬科隨后宣布退出。

2015年7月至今，信達地產多次打破長三角的區域地價紀錄，拿地手法“兇悍”。信達地產通過公開招拍掛新增10宗地塊，其中7宗是高價地，分別是廣州天河、合肥濱湖、上海新江灣城、深圳坪山杭州南星橋、杭州濱江奧體地鐵以及上海顧村。

6月2日下午，備受關注的深圳龍華上塘商住地加冕新一代“高價地”，經過現場直接報價投標，最終被央企中國電建集團和廣州方榮房地產有限公司聯合以82.9億元的高價拿下，地面價高達56781元/平方米。

此次沒有采取現場拍賣方式，而是投標，由價高者得。深圳規土委主任親自主持競拍，他甚至在現場引述《人民日報》的一篇報道內容稱:“樹不能漲到天上去，房價也一樣。”顯然，深圳市政府方面顯然不希望這塊地拍出高價，而是希望通過某種方式引導土地市場降溫。

但實際上的成交結果超出了深圳規土委的預料，也超出了此前業內預期的60億元成交價?，F場共收到18份標書,包括中海、萬科、招商、中洲、龍光等深圳本地企業,以及泰禾、信達、碧桂園等十多家外地房企。最終,央企中國電建聯合廣州方榮以報價82.89億元收入囊中,方榮背后是金茂地產,即此前的方興地產。從現場報價來看,央企、國企報價顯著高于深圳本土民企。

在此前的5月份，央企保利地產豪奪的上海周浦“高價地”。繼2009年之后，兇猛的“央企高價地”再次成群涌現。

中原地產研究部統計數據顯示：2016年截止到5月31日，全國土地市場“高價地”頻繁出現，其中按照總價計算，超過15億元的合計有105宗高總價地塊，其中國企比例明顯處于歷史高位。整體看，105宗地塊合計成交總價為3288.2億元，其中有52宗地被國企獲得，合計成交金額達到了1785.8億，占成交總金額的54%。其中，廈門唯一成交的一宗地塊由國企拿下，北京的國企購地占比也高達86%。

今年以來，信達、華僑城、招商、中國電建、魯能集團、葛洲壩、保利、中鐵、中冶等央企共制造出15幅“高價地”。其中以魯能的速度較為驚人，截至5月，魯能今年已在土地市場砸下超過100億元重金，2015年光在南京、蘇州、福州三地高價搶下的4幅高價地總耗資便可達112.4億元，全年新增土儲近500萬平方米，總價超過230億元，再加上原有海南、北京等地的地塊，當前的土地儲備總量超過1000萬平方米，其十分明確地傳遞出地產規模擴張的信號。

分析

　　央企頻頻拿地緣于“不差錢”

中原地產研究部分析師認為，高價地頻出的大背景是信貸寬松，房企資金充裕，但樓市表現好的城市有限，地塊資源更少，大量資金追逐少數土地，造成高價地。另外，央企整合地產業務，部分央企為避免被整合而在短期內快速做大地產板塊，催生高價地。

在此輪央企制造高價地的風潮中，信達地產是個典型。其關于地產金融的運作模式也引起了市場的廣泛關注和質疑。

公開資料顯示，信達是財政部控股的中國信達旗下的房地產開發上市公司，是信達集團唯一的房地產開發業務運作平臺。中國信達集團通過直接借貸或提供資信、質押、擔保等方式給予地產資金支持。信達的特色是金融地產模式，通過夾層拿地基金的方式獲取項目。

華泰地產的研究報告表示，金融地產的核心，是中國信達借用信達地產的地產運作經驗，將信達地產嵌入到不良資產處置環節中，以附重組條件的地產項目收購模式進行操作。該模式有兩大核心優勢，一是僅占用少量資本金，資金消耗業務主要留在控股股東方，以很高的杠桿輕資產式地撬動項目；二是賦予了公司天然的逆周期操作模式，能夠保證公司在地產景氣度下行時，擁有逆市擴張資本。

此外，信達自身的上市公司身份也為再融資打通了渠道，2015年，信達地產發行了5年期中期票據30億元，30億元公開發行公司債券和80億元非公開發行公司債券均通過監管機構審批。

在融資渠道方面，作為上市公司的信達可謂是央企地產寬裕來源的一個范本?？硕鹱钚卵袌箫@示，2015年，其監測的108家典型房企融資總規模達13600億元人民幣，融資規模為2014年同期兩倍。而上市房企的發債規模更為驚人，數據顯示，2015年上市房企發行公司債約3000億元，同比增長18倍。中原地產研究部的數據顯示，在今年以來105宗總價“高價地”中，上市公司比例明顯占絕對多數，105宗“高價地”，89宗為上市公司獲得，合計金額為2760億，占比達84%。

融資規模暴增的主要原因，一是國內融資環境改善，市場發債標準放寬，公司債利率走低；二是房地產銷售回暖帶來融資信心?？硕鹧袌笾赋?，目前房企公司債成本的普遍水平在4%-7%之間，發債就相當于賺錢。如中海地產、保利地產兩家央企發行的公司債利率水平僅3.4%，萬科3.5%，金茂3.55%等，其成本之低甚至接近了“國債”的水平。

種種跡象表明，央企在房地產市場的擴張緣于“不差錢”。有房地產業內人士指出，央企頻頻出手在全國熱點城市搶“高價地”,這與2009年4萬億后央企四處制造“高價地”相似，寬裕的流動性再次集中流向房地產行業，銀行熱衷于向央企國企和大房企授信，低廉的融資成本以及充裕的資金，促使不差錢的房企們不惜血本搶地。