低利率誘惑：房企贖回美元債轉向國內

2016-01-25 17:43:40 來源：21世紀經濟報道作者：點擊圖片瀏覽下一頁

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在美元升值、人民幣貸款低利率的大環境下，房地產商的融資特點正在發生明顯變化。

多家機構的報告顯示，2015年房企海外融資規模僅為250億美元左右，同比下跌六成。同期，境內融資規模達1.36萬億人民幣，幾乎為前一年的兩倍。美元升值、國內利率走低帶來的資金成本變化，被認為是這種調整的主因。

進入新年，這種趨勢還在持續。多家房企紛紛提前贖回美元債務，將融資重心進一步轉向國內。有分析指出，盡管國內融資成本較低，但房企的資金壓力并未完全緩解。美元走強可能導致熱錢流出，并給國內樓市帶來利空。

國內發債持續走熱

中原地產研究部統計數據顯示，今年以來截至1月18日，共有20家公司在境內發債融資，累計募資金額達920億人民幣，平均每天就有超過1家房企有發債動作。

這些房企募資的主要形式為公司債，其成本頗為低廉。1月14日晚間，保利宣布發行50億元公司債。其中，5年期25億公司債票面利率僅2.95%，跌破3%利率紅線。7年期25億公司債票面利率也僅3.19%。此外，萬達、中海、世茂在今年以來的發債利率也都接近或達到3%。

隨著低利率時代的到來，在境內進行債券融資，成為去年以來的市場風潮。據Wind數據統計，2015年整個債券市場的發行額相當于2014年的2倍，其中公司債發行規模達9991.39億元，相當于2014年的6.9倍。

就房地產行業而言，據中原地產的數據，2015年全國108家典型房企的融資總規模達13600億元人民幣，為2014年同期兩倍。根據歷史數據，這也是房企境內融資規模最大的一年。

去年11月，中海發行的一筆80億元公司債，票面利率已低至3.4%，該水平也幾乎觸及歷史低位。較之年初保利的融資利率，成本持續走低已成趨勢。

與此同時，受美元升值影響，海外融資規模則出現大幅下調。據中原地產統計，2015年房企海外融資的規模在250億美元左右，比2014年全年的633億美元下跌6成。盡管部分房企的海外融資成本接近國內水平，但在美元升值的影響下，其實際成本已明顯高出在國內融資。

廣發證券研報分析，得益于國內貨幣環境持續寬松，2015年融資環境持續向好，上市房企開發貸、信托貸款及公司債等資金成本均處于下行通道。尤其是下半年以來市場交易復蘇明顯，上市房企的融資活動持續活躍。

“提前贖回潮”興起

房企在國內發債融資的目的主要有兩類：用于投資、補充流動資金；用于債務置換、降低資金綜合成本。

進入2016年，房企在“債務置換”方面的動作尤其頻繁。1月7日融創中國發布公告稱，已于贖回日期贖回本金總額為4億美元的所有2017年票據，贖回價等于2017年票據本金額的106.25%。奧園、中駿置業、寶龍地產、SOHO中國近期也有同樣動作。

中原地產首席分析師張大偉認為，房企正在調整自身債務結構，即提高成本較低的人民幣債務比例，減少美元債務。但總體來看，美元債務仍占有一定比重，這些動作并不能完全緩解資金壓力。

來自統計局的數據顯示，2015年，房地產開發企業到位資金125203億元，同比增長2.6%，增速比1-11月份提高0.4個百分點。其中，國內貸款20214億元，下降4.8%；利用外資297億元，下降53.6%。

有分析指出，2015年下半年市場回暖使房企的資金狀況有所好轉。但整個行業出現了一定程度的分化，不少中小房企的負債率仍然高企。未來房企的資金狀況如何，將在很大程度上取決于今年的市場銷售。

張大偉認為，通過“提前贖回”的方式減少海外債務比重，將成為未來市場的常態。

據悉，海外融資的成本較之境內融資相對低廉，且完善的評級體系有助于優質房企獲得較低成本海外融資。在很長一段時間內，在港上市房企的海外融資比重占據半數以上。但多數分析人士指出，在經歷前兩年的高峰期后，房企海外融資遇冷的短期趨勢已不可避免。

張大偉還認為，盡管當前國內融資火爆，但美元走強后，熱錢將流出中國市場，對于房地產市場而言并非利好。

編輯：姚祥云審核：姚茂敦終審：靳水平

文章來源：21世紀經濟報道責任編輯：

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